While concerns regarding the impact of commercial real estate loans on Canadian banks persist, recent developments suggest that these concerns may be overblown. In a recent interview, Jerome Powell, the…
The state of office real estate markets in the United States and India paints a vivid picture of the evolving global work landscape. While the US grapples with a staggering…
米連邦準備制度理事会（FRB）の議長であるジェローム・パウエルは、先日の「60 Minutes」出演時に、オフィスビルとダウンタウンの小売店の債務不履行による銀行危機のリスクについてあまり心配していないと語りました。将来は不確実であると認識しながらも、最大の銀行にとっては「管理可能な問題に思える」と述べました。また、彼は「これらの課題に集中しているいくつかの小さな地域銀行と協力している」とも語りました。 FRBに関しては、彼らの安心を受け入れるか、それとも責任者たちが十分に心配していないのではないかと懸念すべきかを判断しなければなりません。私は危機が今直ぐ起こるわけではないとは言え、パウエル氏や彼のチームがリスクを過小評価しているのではないかと心配しています。以下では、私の考えを説明するための４つのチャートを示します。 まず、新型コロナウイルス（Covid）パンデミック中に在宅勤務の利点を発見した人々は、帰社することに乗り気ではありません。次のチャートは、Kastle Systemsの楽観的に名付けられた「Back to Work Barometer」によって収集されたデータに基づいています。 オフィスビルの所有者にとっては、低い占有率は時限爆弾です。リース契約が切れる際、テナントは現在ほどのスペースを必要としません。空室率は急増します。その現象は既に発生しています。モーディーズ・アナリティクスは先月、全米のオフィス空室率が第４四半期に19.6％に上昇し、1986年の過剰建設時の記録である19.3％を塗り替え、1991年の貯蓄貸付危機時に並ぶ水準に達したと発表しました。 もし全員が同じ日に出社し、従業員が以前のデスクを必要とするのであれば、オフィススペースの需要はほとんど変化しないでしょう。しかし、上のチャートからもわかるように、占有率は最も高い日でもかなり低いです。また、一部の雇用主は一緒にいる日をチーム活動に使い、それほどスペースを必要としない活動に充てています。それについて私に話してくれたのは、マッキンゼー・アンド・カンパニーのパートナーであるライアン・ルビー氏です。彼は「Empty Spaces and Hybrid Places」というレポートの共著者であり、マッキンゼー・グローバル・インスティテュートの一部です。 以下は、上記の記事に基づいて作成されたFAQセクションです。 1. Q: ジェローム・パウエル議長は銀行危機のリスクについてどのようにコメントしましたか？ A: ジェローム・パウエル議長は、オフィスビルとダウンタウンの小売店の債務不履行による銀行危機のリスクについてあまり心配していないと語りました。最大の銀行にとっては「管理可能な問題に思える」と述べました。 2. Q: FRBはどのような役割を果たしているのですか？ A: FRBは連邦準備制度理事会の略称であり、アメリカの中央銀行です。 3. Q: オフィスビルの所有者にとって低い占有率が問題となる理由は何ですか？ A: オフィスビルの所有者にとって低い占有率は時限爆弾となります。リース契約が切れる際、テナントは現在ほどのスペースを必要としませんし、空室率は急増します。…
今月、株式市場は非常に陰鬱な状況を受け入れています。Moody'sは、地域銀行持株会社であるニューヨークコミュニティバンコープ（NYCB）の信用格付けをジャンクステータスに引き下げました。この格付け引き下げは、「多様な金融、リスク管理、ガバナンスの課題」が理由であり、NYCBの「主力である歴史的な商業不動産融資」のビジネスへの最近のリスク、そして「大幅かつ予期せぬ」ニューヨークのオフィスとマルチファミリープロパティにおける損失に言及しました。 このニュースにより、NYCBの株価は12％以上下落しましたが、日経報道によると、同社は商業不動産のローンリスクを軽減するために貸出の売却を検討していると報じられたことから、その後は全ての損失を取り戻し、プラスの領域で取引を終えました。さらに、Moody'sによるガバナンスの問題を受けて、NYCBは新しい執行会長であるアレッサンドロ・ディネロの任命も発表しました。そして、ディネロは水曜日の会議通話で、同社の支店からは「ほとんどの預金の流出を見ていない」と投資家に安心感を与えました。 しかし、アナリストたちは急速にこの銀行の評価を下げました。Bank of America Researchのポートフォリオマネージャーであるエイブラヒム・プーナワラが、Moody'sの報告書後にNYCBの評価を「購入」から「中立」に引き下げ、株価目標を1株あたり8.50ドルから5ドルに削減しました。プーナワラは、「商業不動産（CRE）関連のリスクに結びついた認識上のリスク」により、同社の株価が苦境に立たされていると主張しました。 四半期末時点で、NYCBはSECの記録によれば、商業不動産の取得、開発、建設に関連する債務とリースで130億ドル、直接的な商業および産業の債務とリースでさらに250億ドルを保有していました。全体として、その貸倒金は商業不動産に関連しているものがほぼ60％を占めています。そして、複数の不動産億万長者たちがこのセクターで1兆ドルのデフォルトが迫っていると警告しているため、これらの保有物は投資家や格付け機関にとってリスクとなっています。 Sternlichtは1月に「商業不動産市場にはすでに深刻な問題がある」と述べており、リモートワークやハイブリッドワークの傾向により、オフィスの空室率はピーク時の40年ぶりの高さに達し、金利の上昇により、セクターの借り入れコストが上昇していると指摘しました。そして、富裕層投資家だけでなく、連邦準備制度理事会（FRB）の議長であるジェローム・パウエルも、日曜日の60 Minutesのインタビューでこの問題に触れ、「地方銀行は長い時間、この問題に取り組むだろう」と述べました。数日後、連邦準備制度理事会（FRB）の元議長であるジャネット・イエレンも議会で自身の懸念を表明しました。 2024年は1兆ドル相当の不動産債務の壁が投資家と経済に直面する年なのでしょうか？ 地域銀行の警戒信号ですが、それは広範な経済にとって問題なのでしょうか？ NYCBの格付け引き下げは、商業不動産とつながりを持つ他の地方銀行にとって警戒すべき兆候と見なされるかもしれません。前回の報告では、商業不動産のデフォルトが露出した地方銀行に「死のループ」を引き起こす可能性があるとの専門家の懸念が示されています。これは、商業不動産に関連する銀行の預金者が銀行が危機に瀕していると恐れ、預金を引き出すことから発生します。 それにより、銀行は商業不動産ローンの提供を停止するだけでなく、不振のローンを回収してバランスシートを強化する必要が生じます。これは既に弱い市場に物件を売却し、市場の低迷を加速させることを意味します。その結果、プロパティのデフォルトが増え、地方銀行のデフォルトが増えるという悪循環が生まれます。 しかし、2010年の書籍および映画「The Big Short」で描かれたことで有名になったスティーブ・アイズマンは、この問題が「特定の地域銀行および地方銀行に限定される」と主張しています。 アイズマン氏はCNBCに対して、「現時点では、経済に大きな損害を与えるようなシステム的な大問題は見えていません。」と語りました。 ウォートン大学のジェレミー・シーゲル教授も、月曜日のWisdomTreeの週間解説でこれと同様のコメントを述べました。「これはより限定された問題だと思います。一部の見積もりでは、商業不動産から1.2兆ドルの減損が予想されていますが、米国全体の総資産は60兆ドルから70兆ドルですので、この1.2兆ドルの打撃は全体経済にとって大きな問題ではないと思います。」 シーゲルは、商業不動産の「減損」がさらに起こる可能性があると指摘し、それが一部の銀行で問題を引き起こす可能性があると述べましたが、全体的には、「株式や経済にとって大きな問題ではないと思います。」 以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです： Q1: ニューヨークコミュニティバンコープ（NYCB）の信用格付けが引き下げられた理由は何ですか？ A1: Moody'sによれば、NYCBの信用格付けが引き下げられた理由は、「多様な金融、リスク管理、ガバナンスの課題」、ニューヨークのオフィスとマルチファミリープロパティでの損失、および歴史的な商業不動産融資への最近のリスクです。 Q2: NYCBはどのように損失を取り戻しましたか？ A2: NYCBは商業不動産のローンリスクを軽減するために貸出の売却を検討しており、このニュースが報じられた後、株価は再び上がりました。 Q3: NYCBの新しい執行会長は誰ですか？…
欧州の商業不動産市場における問題が拡大し、ドイツのドイツPFandbriefbank AGのような銀行が影響を受け始めました。ドイツPFandbriefbank AGは、同セクターへの露出に対する懸念から債券価格が下落しました。そのため、同行は予定外の声明を発表し、不動産市場の「持続的な弱さ」により引当金を増加させたと述べました。 不動産所有者や開発業者に提供された債務について、債権者は増加する引当金を計上しています。世界各地の建物の価値が上昇する中で、金利上昇によりローンが悪化し始めました。アメリカのオフィス市場では、パンデミック後の就業復帰が遅く、それに伴う価値の減少が特に大きくなっています。そして、その影響はまだ完全には反映されていない可能性もあります。Green Streetのアナリストは、今年はさらに最大15％の減損が必要になる可能性があると述べています。 ドイツの銀行の債券価格の急落は、警戒信号の連鎖の最新の例です。ニューヨークコミュニティバンコープは、不動産問題を指摘した後にムーディーズ・インベスターズ・サービスから格下げされました。また、日本の青山銀行は、米国の商業物件への融資に伴う引当金により15年ぶりに最初の損失を計上しました。 最近のドイツ銀行の決算では、アメリカの商業不動産の損失引当金は前年比の4倍以上になりました。ドイツ銀行は、資産価値が低下しているため、リファイナンスがこの苦境セクターにとって最大のリスクであると警告しました。 さらに、ドイツの商業不動産へのリスクについてドイツ中央銀行は昨年警告し、「大幅な調整」が起こり、不履行と信用損失が増える可能性があると述べました。 もし商業不動産の損失が小さなドイツ銀行を通じてヨーロッパに広がった場合、これは2008年の世界金融危機のエコーになるかもしれません。その時、ランデスバンクが問題になりました。彼らはアメリカのサブプライム住宅ローンへの露出により、数十億ユーロの減損が発生しました。 現在の商業不動産市場の底はまだ不透明なままです。さらなる苦境が商業不動産業界に訪れる可能性に、私たちは注意を払わなければなりません。 以下は、掲載されている記事に基づいたFAQセクションです。 Q: ドイツPFandbriefbank AGが何を発表しましたか？ A: ドイツPFandbriefbank AGは、商業不動産市場の持続的な弱さにより、引当金を増加させたと発表しました。 Q: なぜ債権者は増加する引当金を計上していますか？ A: 債権者は、不動産所有者や開発業者に提供された債務について、金利上昇によりローンが悪化しているため、増加する引当金を計上しています。 Q: ドイツの銀行の債券価格が下落したことにより、他の銀行にはどのような影響がありましたか？ A: ニューヨークコミュニティバンコープは、不動産問題を指摘した後にムーディーズ・インベスターズ・サービスから格下げされました。青山銀行は、米国の商業物件への融資に伴う引当金により最初の損失を計上しました。 Q: ドイツ銀行はなぜリファイナンスを警告しましたか？ A: ドイツ銀行は、資産価値が低下しているため、リファイナンスが商業不動産セクターにとって最大のリスクであると警告しました。 Q:…
New York Community Bank (NYCB) recently revealed various financial metrics in an attempt to reassure worried investors. However, despite stable deposits and ample resources to cover uninsured deposits, confidence in…
先週、アメリカと日本の銀行に影響を与えた米国の商業不動産市場の問題がヨーロッパに広がり、混乱が広がっている。 最新の被害者はドイツのドイツ・バンブリーフバンク（Deutsche Pfandbriefbank AG）で、同行の債券は不動産市場の弱さへの懸念から下落した。同行は水曜日に予定外の声明を発表し、「不動産市場の持続的な弱さ」により，ステータスを向上したと述べている。同行は現在の混乱を「金融危機以来の最大の不動産危機」と形容している。 世界中の住宅の価値が上昇したことで、不動産所有者や開発者に貸し出された債務については、利子上昇が価値を浸食させた後、不良債権化が始まっているため、貸出銀行は積み増しを行っている。火曜日、米国財務長官のジャネット・イエレンは、商業不動産の損失はオーナーに圧力をかける心配事だが、問題は管理可能だと述べた。 新型コロナウイルスの流行後の復興が遅く、限定的である米国のオフィス市場では、価値の減少が特に大きい。そして、その影響はまだ完全には価格に反映されていない可能性もあると予想する者もいる。Green Streetのアナリストは、今年にはさらなる減価償却（最大15%）が必要かもしれないと述べている。 「評価額はまだ非常に高いままです」と彼らはノートに書いた。「これらの評価に基づいて判断を下す銀行は、債務計上を行いやすくなります」そして何人かはその結果「圧迫される」と彼らは警告している。 ドイツの銀行の債券の暴落は、一連の警告信号の中で最新のものである。ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ（New York Community Bancorp）は不動産問題を示唆した後、ムーディーズ・インベスターズ・サービスによって格下げされた。一方、日本のアオゾラ銀行は、米国の商業物件に対する融資に伴う貸倒引当金のため、15年ぶりの赤字を計上している。 「アメリカの商業不動産市場には重大な懸念があります」とRabobankのクレジットストラテジスト、Paul van der Westhuizen氏は語っている。「これは米欧の大手銀行にとっては問題ではありませんが、不動産に特化したドイツの小規模銀行は多少の痛みを感じています。ただ今のところ、これは収益性の問題であり、財務状態の問題ではありません。十分な資本を持っており、預金流出の脅威に対して小売銀行ほどの露出がありません」。 ドイツ銀行は先週の決算で、1年前の4倍以上の規模の米国の商業不動産の損失引当金を計上した。同行は、資産価値の低下により再融資が最も大きなリスクであると警告している。 さらに、スイスのユリウス・ベア・グループ（Julius Baer Group Ltd）は破綻した不動産会社シグナへの巨額な融資を減損すると発表した。これは特定の問題ではあるが、広がりに対するより大きな懸念を引き起こした。 火曜日、モルガン・スタンレーがクライアントとの電話会議を開催し、Deutsche PBBの優先債券を売却することを推奨した。この情報により、2027年償還のノートは5セント以上下落し、CBBTのデータによると97になった。一方、同行のAT1債券は火曜日から水曜日にかけて最大15セント下落し、36になった。 Deutsche PBBは水曜日に声明を発表し、「フルイヤーの損失引当金を2億1000〜2億1500万ユーロに増額しましたが、財務力により収益を上げ続けています」と述べた。 Morningstar DBRSのヨーロッパ金融機関格付担当副社長Sonja Forster氏は、PBBの「主要な地域に焦点を当て、比較的保守的なLTVにより下降のリスクをいくらか防いでいる」と述べた。 彼女はまた、「ただし、再融資のリスクはまだ高く、借り手に利用できる新しい資本が限られているため、状況を非常に注意深くモニタリングしています」と述べている。 これにより、PBBに対する懸念は他の商業不動産に露出している銀行にも広がっている。Aareal…
米国商業不動産の未来展望 米国財務長官のジャネット・イエレンは、現在の高金利環境下で商業不動産セクターに関して懸念を表明しましたが、全体的な状況は「管理可能」との見解を示しました。 イエレン氏は、ハウス金融サービス委員会での発言の中で、銀行監督機関がこれらの状況に対処するために手助けをすることを明言しました。 また、金融安定監視委員会（FSOC）は、金融や州の規制機関を結集して、このセクターに注力していると述べました。 現時点では、金利は高い水準にあり、COVID-19パンデミックの影響でオフィス労働者がリモートで働くことが増える中で、不動産オーナーたちは働き方の変化にも取り組んでいます。 イエレン氏は証言の中で、「商業不動産ローンが期限切れになる際には、いくつかの都市で空室率が非常に高い状況でリファイナンスする必要があります。」と述べました。 「これはこれらの不動産オーナーに多大なストレスをかけるでしょう。」と彼女は付け加えました。 しかし、彼女は「私はそれが管理可能だと信じていますが、この問題に非常に悩まされる機関もあるかもしれません。」と述べました。 イエレン氏によれば、銀行監督機関は、管理下の機関と密接に連携し、問題に直面する借り手と協力するために取り組んでいます。 たとえば、彼らはローン損失準備が十分であること、そして流動性が適切であることを確保することを目指しています。 FSOCの年次報告書について証言する中で、イエレン氏は議会がステーブルコインの規制を可能にするための法律を可決するべきだと強調しました。 ステーブルコインは、比較的固定価格を持つよう設計された暗号通貨で、通常は現実世界の商品や通貨にペッグされています。 「FSOCは、全ての州に適用される連邦規制の基盤が必要であると考えています。」とイエレン氏は述べました。 商業不動産、その将来を展望する 商業不動産のFAQ 1. 商業不動産セクターとは何ですか？ 商業不動産セクターは、オフィスビル、ショッピングモール、ホテル、倉庫、マルチファミリーなど、ビジネス活動のために使用される不動産の市場を指します。 2. ジャネット・イエレン氏は誰ですか？ ジャネット・イエレンは、米国の財務長官です。彼女は米国の経済政策の主導者の一人であり、商業不動産セクターに関する見解を述べました。 3. 金利の高い水準とは何ですか？ 金利の高い水準とは、融資や借入金の利子率が一般的に高いことを指します。現在の状況では、商業不動産のローン金利が高くなっています。 4. ステーブルコインとは何ですか？ ステーブルコインは、暗号通貨の一種であり、通常は現実世界の商品や通貨にペッグされた固定価格を持つデジタル資産です。 5. 金融安定監視委員会（FSOC）とは何ですか？ 金融安定監視委員会は、米国の金融市場の安定を監視するために設立された組織です。金融や州の規制機関を結集して、リスクや安定性の問題に取り組んでいます。…
Apollo Commercial Real Estate Finance (ARI)が最近の決算発表中に、同社のパフォーマンスと戦略について、CEOスチュアート・ロスタイン氏が包括的なアップデートを提供しました。彼は、商業不動産市場の現状とARIの積極的な資産管理について話し、余剰流動性の維持や資金調達源の多様化の取り組みなどを含む努力についても触れました。 ARIのCEOは、商業不動産市場の現状について触れながら、資産価値の減少への懸念にもかかわらず、市場の安定性を指摘しました。同社は第4四半期には新しいヨーロッパの融資取引に5億3,600万ドルを投入しました。 ARIは、合計84億ドルの50件のローンを保有し、2023年には12億ドルのローンの返済と販売が見込まれています。また、配当のカバレッジ率は1.21倍で、1株当たりの配当は0.35ドルです。 資産の売却と貸し出しの進捗については、メイフラワーホテル、オハイオの小売資産、スタインウェイビル、ブルックリンのThe Brookなどの具体的な戦略が示されました。 ARIの運営利益の詳細が共有され、そのうちの20％が建設および再開発ローンの予備金から支払われていることが明らかになりました。また、ヘッジリスクのコストも減少しています。 ヨーロッパ市場のパフォーマンスは良好であり、英国やヨーロッパでは不良債権や差し押さえはありません。ARIのローンポートフォリオの主要なバランスの81％が上限などの信用担保を持っているため、十分に保護されています。 ARIは、現在の市場環境を乗り越えるために積極的な資産管理戦略を維持する予定です。同社は余剰流動性を維持し、資金調達源の多様化も続けることを目指しています。また、2023年には12億ドルのローンの返済と販売が見込まれています。 商業不動産市場では資産価値の減少に焦点が当てられており、一部のオフィス市場とマルチファミリーセクターは他の市場ほどのパフォーマンスを示していません。 一方で、全体的に商業不動産セクターの運営パフォーマンスは安定しており、ARIは特にヨーロッパで新規融資取引に大きな資本を投入しています。 ARIの持つ豊富な情報とInsights by InvestingProによる追加の洞察を考慮すると、ARIへの投資の検討時に徹底的なリサーチと分析が重要であることが示唆されます。ARIは強力なポートフォリオを維持し、資産の売却と開発に戦略的アプローチを取ることで、今後の課題や機会に対処する準備が整っていると言えるでしょう。 本記事は、Apollo Commercial Real Estate Finance（ARI）のCEO、スチュアート・ロスタイン氏による決算発表からの情報を提供しています。 記事内の主要トピックと情報に基づいたFAQセクション： Q: ARIのCEOが最近の決算発表で提供したアップデートには何が含まれていましたか？ A: CEOは、商業不動産市場の現状とARIの積極的な資産管理について話し、余剰流動性の維持や資金調達源の多様化などの努力に触れました。 Q: ARIの資産価値に関する懸念はありますか？…
シカゴ地域の小規模銀行は、商業不動産市場のリスクに不均衡にさらされており、経済的な改善が予想されているにも関わらず、今年は状況がさらに悪化する可能性がある。 近年の金利上昇は、借り手が融資を再融資する際の費用を増やし、負担を増大させているとCrain'sは報告している。 「シカゴ地域の小規模銀行にとって、商業不動産ローンは、全体のローンポートフォリオに対して、大手銀行の2倍以上も占めている」と金融サービス会社であるStephensの銀行業界アナリストであるテリー・マクエヴォイはオンラインメディアに語った。「それは地域銀行であるという性質や、顧客のタイプによるものです」。 リモートワークの変化や労働者の高品質な設備への要求など、未解決の不確実性が、ダウンタウンの物件所有者の見通しをさらに悪化させ、融資義務を果たす能力に疑問を投げかけています。 Stephensのデータによると、20の地元銀行で財産が1億700万ドルから26億4000万ドルの範囲に及ぶ商業不動産ローンの濃度が最も高い銀行は、そのローンの53.6％をこのセクターに充てています。これに対して、シカゴ地域の最大手銀行は、商業不動産に19％の融資ポートフォリオを割り当てています。 ポートフォリオの多様化に努める大手銀行であっても、Old Second Bancorpなどは圧力を感じています。オフィスや介護施設のストレスにより、不良債権が増加しているのです。 懸念は個別の金融機関を超えて広がっています。2020-21年の低金利環境で発生した迫り来る融資償還の課題に、借り手は高金利か債務不履行という大きなチャレンジを迫られています。 財務長官のジャネット・イエレンを含む規制当局は、この状況を注意深く監視し、金融機関に融資損失積立金と流動性レベルを強化するよう呼びかけています。NectarのCEOであるデリック・バーカーは、過度に楽観的な前提が現実とぶつかることで多くの借り手が厳しい現実に直面する可能性があると警告しています。 2023年を通じた商業不動産活動の減速は、今後の課題の前兆となっています。バーカーは、金利がわずかに下がっても、攻撃的な前提を立てた人々を救うには十分ではないと強調しています。 以下は、記事に基づいて作成したFAQセクションです。 Q: 小規模銀行が商業不動産市場のリスクに不均衡にさらされていると言われていますが、なぜですか？ A: シカゴ地域の小規模銀行では、商業不動産ローンの比率が大手銀行よりも高いためです。地域銀行の性質や顧客のタイプがその要因とされています。 Q: 商業不動産市場のリスクが増大している原因は何ですか？ A: 最近の金利の上昇により、借り手の融資コストが上昇し、負担が増加しているためです。 Q: 商業不動産ローンの濃度が最も高い銀行はどこですか？ A: 20の地元銀行の中で、最も商業不動産ローンの濃度が高い銀行は、財産が1億700万ドルから26億4000万ドルの範囲に及ぶローンの53.6％をこのセクターに充てているとされています。 Q: 大手銀行でも商業不動産市場のリスクに圧力を感じている銀行はありますか？ A: ポートフォリオの多様化に努めている大手銀行でも、Old Second Bancorpなど一部の銀行は商業不動産の不良債権の増加に圧力を感じています。…