ワクチン接種の拡大にもかかわらず、新型コロナウイルスの大流行による景気後退の影響が広がりを見せています。ビジネスを営む人々にとって、その財務事情や資金調達は特に厳しくなっています。特に、商業不動産市場においては、資金調達の困難が深刻化しています。
新型コロナウイルスの流行のピーク時に借りられた借入金の返済に苦しむ借手が増えているため、商業不動産市場における亀裂はオフィスからアパートまで広がっています。バンコ・サンタンデール（Banco Santander SA）がまとめたプレ-データによると、Arbor Realty Trust Inc.などの貸し手にとっては悪いニュースとなるかもしれません。この貸し手は、浮動金利ローンを商業不動産CLO（貸付担保証券）にまとめることに特化しており、それはパンデミックの際に人気を博した資金調達戦略です。Arbor RealtyのCLOに含まれる借入金のうち、予定の返済がなされなかった割合は、第4四半期に倍増しました。データによると、Arbor Realtyの債務不履行率は2023年12月時点で16.5%でした。これは、広範な商業不動産CLO市場の水準の約2.5倍です。
バンコ・サンタンデールのシニア固定-income strategistであるメリー・ベス・フィッシャーは先月の報告で、「商業不動産CLO市場では、担保の運用状況が2023年を通じて悪化し、強調と滞納率が急激に上昇しました」と述べています。彼女はまた、この傾向が2024年の中頃まで続くとの見通しを示しています。
バーファロ・リアルティ（Arbor Realty）の最高財務責任者であるポール・エレーニオ氏は、同社が現在は静期間にあたるため、2月中旬に年末の決算結果を発表する準備をしている旨を述べています。「投資家の皆様には、過去数四半期にわたって一貫性と透明性のあるメッセージを発信してきたことを認識しているので、パブリックステートメントと市場ガイダンスについては心地よく感じています。私たちは年末の決算発表を公開することを楽しみにしています」とエレーニオ氏は述べました。
アパート建築の資金調達業者は、浮動金利ローンをしばしば提供するため、金融政策の急激な引き締めを受けて困惑しています。この場合、貸し手は最終的に借り手が債務不履行すると打撃を受けます。なぜなら、彼らはCLOの株式担保のエクイティ部分を提供し、安全なトランチを売却する一方で、最初に損失を被るからです。このようにして、商業不動産に関する懸念が再び浮上しています。
実際、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ（New York Community Bancorp）や日本の青空銀行（Aozora Bank Ltd.）は、不良債権化する商業不動産ローンに対処するためにさらなる資金を捻出せざるを得なかったという報告がありました。金利の上昇は、一般的には物件価値の低下につながり、投資家が損失を被ることになります。このことは、債券価格が上昇すれば同様に債券価格が下落するようなものです。
パンデミックの混乱に対応して連邦準備制度が迅速に対応した結果、金利が急落したことで、アパートコンプレックスへの融資とそれらの融資をCLOに組み込むことが人気を博しました。ブルームバーグがまとめたデータによると、アパートビルを含む新しい商業不動産CLOにまとめられた融資金額は、2019年には190億ドルから2021年には450億ドルに増加しました。サンタンデールがまとめたデータによると、これらのビークル全体で延滞した返済を行なっていないローンの割合は2021年から2023年まで1-3%程度まで急低下しました。
しかし、借入金利が上昇し始めたとき、この傾向は終わりを告げました。新規供給の増加、収益成長の減速、経費の増加も苦境を助長しており、商業抵当証券のマルチファミリー債務不履行率はフィッチ・レーティングスの予測によれば今年1.3%に倍増する見込みです。
過去3年間に購入されたアパートビルのうち、200億ドル以上が潜在的な困難に直面していると、MSCI Real Assetsによる報告書で指摘されています。この数字は、最近取引のない建物も含む場合、3倍以上になります。
「最高値での購入を行った所有者は、その買収の根拠となる前向きな仮定が過大評価されたため、彼らの資産がサービサーの監視リストに登録されることになった可能性があります」と、この金融データプロバイダーは先月の報告書で述べました。
一方、ブラックストーン社（Blackstone Inc.）は、新たな問題が浮上する中でも、マルチファミリーアセットをさらに追加することを検討しています。「マルチファミリーには近期の逆風があるかもしれませんが、長期的には建設的な見方をしています」と同社の最高運営責任者、ジョナサン・グレイ氏は先月のアナリストとの通話で述べています。
ただし、資金調達費用の見通しが改善されているため、最近の数ヶ月間におけるアパートコンプレックス賃貸住宅の潜在的な困難は緩和されたようです。トレーダーたちは、連邦準備制度が今年最大6回利率を引き下げることを予想しており、これは大家にとって好材料です。
ユニオンデールに拠点を置くArbor Realtyは、少なくとも2つのショートセラーレポートの標的となっています。そのうちの一つは、昨年11月に公表されたもので、Viceroy Researchが作成したものでした。このレポートは、Arbor Realtyが困難なローンに悩まされていると主張しています。
株価情報プロバイダのS&P Globalによると、Arbor Realtyのショート保有率は水曜日時点で約31%でした。ショートセラーは株を借りて売り、後でより低値で買戻すことで利益を得ることを狙っています。
Arbor Realtyは昨年、約73億ドルの担保付き債券（CLO）を保有していました。これは同社の資本構成のほぼ半分に相当します。
以下は、この記事に基づいた主要なトピックと情報に基づいたFAQセクションです。また、記事内で使用されているキーワードや専門用語の定義も提供します。記事への関連リンクも提案します。
【FAQセクション】
Q1. 新型コロナウイルスの大流行が商業不動産市場にどのような影響を及ぼしていますか？
A1. 新型コロナウイルスの大流行により景気後退が起き、商業不動産市場において資金調達の困難が深刻化しています。借手の返済困難により、商業不動産市場全体に広がる亀裂が生じています。
Q2. バンコ・サンタンデールによると、商業不動産CLO市場では何が起きていますか？
A2. バンコ・サンタンデールの報告によると、商業不動産CLO市場では返済の延滞が増え、債務不履行率が急激に上昇しています。
Q3. 商業不動産CLOに関連する企業として、Arbor Realty Trust Inc.が注目されていますが、なぜですか？
A3. Arbor Realty Trust Inc.は商業不動産CLOに特化した貸し手であり、その一部に含まれる借入金の返済がなされなかった割合が増加しているため注目されています。
Q4. アパート建築の資金調達業者はどのような問題に直面していますか？
A4. アパート建築の資金調達業者は金融政策の引き締めにより困惑しており、借り手の債務不履行が起きれば貸し手は打撃を受けます。
Q5. 商業不動産市場の懸念が再び浮上していますが、具体的にどのような懸念がありますか？
A5. 物件価値の低下や投資家の損失など、商業不動産市場全体に懸念が広がっています。
Q6. マルチファミリーアセットにどのような見方がありますか？
A6. マルチファミリーアセットには一部の逆風があるかもしれませんが、長期的には建設的な見方が存在します。
【キーワードの定義】
– CLO（Collateralized Loan Obligation）：貸付担保証券。商業不動産の浮動金利ローンをまとめた金融商品。
– 債務不履行率：債務の返済が滞っている割合。
– 予定の返済：借入金のスケジュール通りに返済されること。
– 流動金利ローン：金利が時間経過によって変動するローン。
【関連リンク】
– バンコ・サンタンデール公式ウェブサイト: リンク名
– Arbor Realty Trust Inc.公式ウェブサイト: リンク名
– ブラックストーン社公式ウェブサイト: リンク名