オフィス不動産の市場基盤は急速に悪化しています。すでにパンデミックの打撃を受けていたオフィスセクターにとって、金利の急上昇は厳しいものでした。しかし、新たな脅威が迫っています。TDエコノミクスの新しいレポートによると、数十万億ドルのローンが今後数年間で満期を迎えます。
これは単にアメリカの問題ではありません。最近ニューヨークコミュニティバンコープなどに影響を及ぼしたアメリカの商業不動産市場の問題が、日本やヨーロッパにも広がり、より広範な感染拡大への懸念が高まっています。
ドイツの銀行が深刻な状況に
S&P Global Ratingsによると、ドイツの銀行Deutsche Pfandbriefbank AGの株価は、アメリカの商業不動産市場への高い露出度を理由に、過去最低水準まで下落しました。ドイツの企業は現在の混乱を「金融危機以来の最大の不動産危機」と表現しています。
オフィスの市場基盤の悪化
パンデミックがリモートワークの動きを加速させたことで、オフィス不動産は苦境に立たされています。雇用主は従業員をオフィスに戻すことをますます求めていますが、リモートワークの日数は30%となっており、パンデミック前の5〜7%よりもはるかに高い水準です。
企業はオフィスを完全に廃止するわけではありませんが、リース契約満了時には縮小しています。CoStarによると、昨年はオフィステナントが約6500万平方フィートのスペースを返却しました。
オフィス不動産の将来には苦境が待ち受けている
オフィスの空室率は上昇し、家賃は停滞しています。アメリカの予想される経済減速や雇用減少は、このスランプを深めるばかりです。
株価は2022年初頭のピークから21%下落し、オフィス価格は35%下落しました。44%のオフィスローンがマイナスの資本であることが示されており、物件価値が下落し金利が上昇しているため、多くのオーナーは満期になると適切なローン-バリューレシオを維持するためにさらなる資本を必要とするでしょう。
この状況では、資金を調達することは容易でも安価ではありません。選択肢は、低迷する市場で売却するか、銀行に鍵を手渡すことです。”これらの要素に加えて、パンデミックの最高値から物件価値が下落しており、高い金利環境で多くのローンが満期を迎えることを考えると、今後もCRE市場での苦境が予想されます”とKolaj氏は述べています。
連邦準備制度理事会が金利を引き下げ始めると、不動産所有者は一部の救済を得るでしょう。しかし、「まだ、それがどの程度の影響を及ぼすか、または金利の引き下げが「手遅れすぎ」になるかはわかりません」とレポートは述べています。
記事に基づくFAQセクション
Q: オフィス不動産市場に何が起こっていますか？
A: オフィス不動産市場は急速に悪化しており、パンデミックの打撃と金利の上昇が主な要因となっています。
Q: ローンの満期を迎えるオフィス不動産がどの程度あるのですか？
A: TDエコノミクスのレポートによると、今後数年間で数十万億ドルのローンの満期を迎えるオフィス不動産が存在します。
Q: この問題はアメリカだけで起きているのですか？
A: いいえ、アメリカの商業不動産市場の問題が日本やヨーロッパにも広がりつつあります。
Q: ドイツの銀行に何が起きているのですか？
A: ドイツの銀行Deutsche Pfandbriefbank AGの株価が過去最低水準まで下落しており、アメリカの商業不動産市場への高い露出度がその理由とされています。
Q: パンデミックがオフィス不動産にどのような影響を与えていますか？
A: リモートワークの普及により、オフィス不動産は厳しい状況に立たされています。オフィスへの需要は減り、企業はオフィスのリース契約を縮小しています。
Q: オフィスの空室率や家賃はどうなっていますか？
A: オフィスの空室率が上昇し、家賃は停滞しています。
Q: 今後のオフィス不動産の見通しはどうなっていますか？
A: オフィス不動産の将来には苦境が待ち受けており、予想される経済減速や雇用減少がさらに深刻化させる可能性があります。多くのオーナーは満期になると追加の資本を必要とするでしょう。
Q: 金利の引き下げはどのような効果をもたらすのでしょうか？
A: 連邦準備制度理事会が金利を引き下げると、不動産所有者は一部の救済を得ることができます。しかし、その効果や引き下げの時期についてはまだ明確ではありません。
キーワードの定義
– パンデミック（パンデミック）: 広範な地域で広まる感染症のこと。
– リモートワーク（リモートワーク）: オフィス以外の場所から働くこと。
– リース契約（リースけいやく）: 物件の使用権を一定期間貸し出す契約のこと。
– 不動産市場（ふどうさんいちば）: 土地や建物などの不動産の売買や賃貸が行われる市場のこと。
関連リンク
– TDエコノミクス
– S&P Global Ratings
– CoStar