商品の一面を考える
商業用不動産ローンの返済が混乱を招く可能性があるとの懸念が高まっています。しかし、多くの意見や分析は、借り手の側から見ていることが多いです。一方、この問題を借り手の側からではなく、貸し手の側から考えると、より良い理解ができます。それによって、株式投資との類似点を見つけ出し、投資家として経験する感情や意思決定を容易にできます。
ここ数年の主要な株式市場の話題は何でしたか？それは評価と金利の上昇が株価に与える影響でした。投資家は成長株に投資するか、配当株に投資するかの選択をしました。成長株は通常、金利上昇に好意的ではありませんが、配当株も将来の金利予測に基づいて下落するリスクがあります。
この点から、商業用不動産への貸し手としての投資家との比較ができます。株式投資家は、株式で4%、5%、または6%の配当利回りをリスクにさらすよりも、CD（定期預金証書）や債券で同様のリスクフリーの利回りを得ることを選択する可能性があります。同様に、不動産開発業者や不動産投資家に貸し付ける投資家も、政府債券から同様のリスクフリーの利回りを得ることを望むかもしれません。
さらに、リアルエステートの貸し手は異なるリスクを抱えています。特に今の市場では、それは貸し手が望まない大きなリスクです。不動産投資家が（物件を購入するためにお金を借りる側）債権の返済を滞納した場合、債権者は最終的にはその物件を所有することになります。債権者はそれを望むでしょうか？本当にその物件を引き受けて、それに関わる全ての問題に対処したいと思うでしょうか？不動産投資家が「トイレ、ゴミ、税金」と呼ぶほとんどのものを指すものです。それに加えて、テナントもあります。債権者はそれを望むでしょうか？単に「クーポンを切り取り」、お金を受け取り、次の取引に進みたいのです。
そのため、私たちの見解では、商業用不動産問題の最大の問題は、借り手の返済能力（または不能力）だけでなく、貸し手の貸し出し意思にも関係しています。
潜在的な問題を示すために、以下のチャートをご覧ください。それは10年間のアメリカ政府債券利回りとシリコンバレーのオフィススペースのCAPE（利回り）との差を比較しています。この差は徐々に縮小しており、景気に敏感なシリコンバレーエリアでこの傾向が生じていることは重要です。大きな経済的な崩壊に向けてのトレンドです。上昇する金利に伴い、貸し手は他の投資先をリスクほぼゼロで選択することができます。それは米国政府債券です。シリコンバレーだけでなく、フロリダ、ニューヨーク、テキサスなど、全体的に同様の傾向が広がっています。
結果として、問題が発生しています。そして、それはしばらくの間発生しています。ただし、不動産市場は回復するのに時間がかかります。つまり、今年にはその影響が出るわけではありません。しかし、過去のデータを見る限り、この利回り差が低い状態が続くと、次の2年以内に影響が出る可能性が高いと予想できます。それはほぼ、「銀行に預けることができる」と言えるはずです。
以上です。
よくある質問（FAQ）
Q1: 商業用不動産ローンに関する懸念は何ですか？
A1: 商業用不動産ローンの返済が混乱を招く可能性があります。
Q2: 貸し手の視点から商業用不動産問題を考えると何が分かりますか？
A2: 貸し手の視点から考えることで、株式投資との類似点を見つけることができます。また、投資家としての感情や意思決定を容易にすることもできます。
Q3: 商業用不動産への貸し手としての投資家と株式投資家には何か類似点がありますか？
A3: 投資家は、成長株や配当株への投資を選択する際に金利予測を考慮します。同様に、不動産投資家に貸し付ける投資家も政府債券から同様のリスクフリーの利回りを得ることを望むかもしれません。
Q4: 商業用不動産を貸し手としてリスクを抱えることはありますか？
A4: 商業用不動産の貸し手は物件の所有や維持に関わるリスクを持ちます。債権者としての責任もあります。
Q5: 商業用不動産問題の最大の問題は何ですか？
A5: 商業用不動産問題の最大の問題は、借り手の返済能力だけでなく、貸し手の貸し出し意思にも関係しています。
Q6: どのような影響が商業用不動産問題に出る可能性がありますか？
A6: 商業用不動産問題による影響が出る可能性はありますが、具体的な影響は時間がかかることが予想されます。
キーワード
- 商業用不動産ローン (商業用不動産ふどうさんローン) – 商業用の不動産を購入・開発するために借りる融資のこと。
- 貸し手 (かしみて) – お金や物を貸す人や組織。
- 株式投資家 (かぶしきとうしか) – 株式市場で株式を取引する投資家。
- 利回り (りまわり) – 投資した資金に対して得られる利益の割合。
- 配当株 (はいとうかぶ) – 配当を支払う株式。
- CD (定期預金証書) (CD ていきよきんしょうしょ) – 一定期間預けたお金に対して一定の利息がつく預金証書。
- 債券 (さいけん) – 債務者が負う債務を証券化し、債権者に売却する金融商品。
- リアルエステート (リアルエステート) – 不動産のこと。
- 債権者 (さいけんしゃ) – 債券を保有する者。債務者に対して支払いを求める権利を持つ。
- クーポンを切り取り (クーポンをきりとり) – 債券の所有者が定期的に利息を受け取ること。
- アメリカ政府債券 (アメリカせいふさいけん) – アメリカ政府が発行する債券。
- シリコンバレー (シリコンバレー) – アメリカにあるIT産業やハイテク企業が集まる地域。
- CAPE (利回り) (ケープ りまわり) – 指定期間で得られた利益を投資した期間の平均で割ったもの。