Karol Smith

商業不動産市場に既に十分な問題があったとしても、不動産ポートフォリオに潜む新たなリスクが存在しています。欧州の規制が進化し、投資家や銀行家が大量の二酸化炭素排出を持つ建物へのエクスポージャーを減らすよう促されており、不動産会社は資産の価値に重大な打撃を受けています。この問題により、不動産オーナーの資産が立ち往生し、気候規制の影響で価値が減少する可能性が高まっています。 ダブリンに拠点を置くブルックフィールド・アセット・マネジメント傘下の不動産会社、ハイバーニア・リアルエステート・グループの持続可能性ディレクターであるニール・メンジーズ氏によれば、「現在、不動産業界は非常に立ち往生資産に関して非常に気を配っています」と述べています。立ち往生資産のリスクは「法律で規制されるようになったためますます高まっています」と彼は語っています。 商業不動産の価値は、金利の上昇や占有率の低下により、多くのセクターに影響するレバレッジを利用したビジネスモデルの財務的ロジックが崩れ、低下しています。欧州中央銀行と連邦準備制度は、潜在的な損失を緩和するために、貸し手が何をしているかを注視していることを明確にしています。 この背景に対して、メンジーズ氏は、ヨーロッパ全体の建物の大半を新しいエネルギー効率の要件に合わせるために、いくらの改築や投資が必要かが明らかになると、さらなる評価ショックに直面していると述べています。 メンジーズ氏によると、環境に持続不可能な建物の価値は「おそらく次の12か月で急落するだろう」と彼は予想しています。 ヨーロッパ連合によると、欧州連合の区画の約85％の建物は2000年以前に建てられました。そのうちの75％は「エネルギー効率が低い」とEUは述べています。EUは、2030年までに建築業界の排出削減目標を60％に設定し、2050年までに完全に無炭素化することを目指しています。欧州委員会によると、「建物はヨーロッパで最もエネルギーを消費する部門であり、全エネルギー消費量の42％を占めています」。 新たなタイトル:ヨーロッパの不動産ポートフォリオ：気候規制によるリスクと投資機会 欧州の不動産ポートフォリオは、建物が二酸化炭素排出規制に対応するための改修や投資がどれだけ必要なのか明らかになるに従い、価値の減少リスクに直面しています。 この状況は、欧州各地の建物を新しいエネルギー効率の要件に合わせるためには、改修や投資が非常に多額の費用がかかることを意味しています。 ハイバーニア・リアルエステート・グループのダブリンオフィスの市場に特化した不動産会社であるネイル・メンジーズ氏によれば、次の12か月以内に持続不可能な建物の価格は急落する可能性が高いとのことです。 欧州連合は、建築業界の排出削減目標を60％に設定し、2050年までに完全に無炭素化することを目指しています。EUによれば、欧州連合内の建物の約85％が2000年以前に建てられたものであり、そのうち75％はエネルギー効率が低いとされています。 企業が気候変動に対応するため、欧州の投資家や銀行家は不動産の二酸化炭素排出量に無視できない影響を与える規制に直面しています。持続可能金融情報開示規則や企業の持続可能性報告指令などの他のEUの規則も、不動産の二酸化炭素排出量を無視することを困難にしています。 UBSグループによれば、気候リスクに関する警告は着実に増加しています。UBSは、「効率の低い建物は投資家の気候バランスシートに悪影響を与え、高額なエネルギー料金と低い持続可能性評価のため入居者にとって魅力が低くなる可能性がある」と指摘しています。 ニール・メンジーズ氏は、資産が立ち往生すると見なされる日付を正確に特定するために、投資家や銀行家が「Carbon Risk Real Estate Monitor（CRREM）」と呼ばれるツールを使用していると述べています。 メンジーズ氏によれば、CRREMツールを使用する投資家や銀行家は「建物が立ち往生する日付を正確に知ることができる」とのことです。 ネイル・メンジーズ氏によれば、ハイバーニア社はダブリンオフィス市場に特化し、2030年までにネットゼロカーボンであり気候変動に強い建物を目指しています。 メンジーズ氏は「不動産の評価は、改築を行い新しい基準に合わせるための投資でサポートできる立場になることで、市場の価格を低下させることができる」と述べています。 頻繁にされる質問（FAQ） Q: 欧州の規制により、不動産ポートフォリオにどのようなリスクが存在していますか？ A: 欧州の規制により、投資家や銀行家が二酸化炭素排出の多い建物へのエクスポージャーを減らすよう促され、不動産会社の資産価値に重大な打撃を与える可能性があります。 Q: 立ち往生資産とは何ですか？ A: 立ち往生資産は、法律で規制されるリスクを持っている不動産のことを指します。…

The world of commercial real estate is facing an impending storm as banks in the US come under scrutiny for their portfolios of commercial real estate loans. Federal regulators have…

JLLのトップ不動産ブローカー、ボブ・ナカル氏が解雇されたと報じられました（The Real Deal報道）。ナカル氏はシニアマネージングディレクターとして、ニューヨークプライベートキャピタルグループを牽引していました。 このニュースは、2月11日にニューヨークタイムズがナカル氏のプロフィール記事を掲載した後に発表されました。その記事は、1984年からマンハッタンでのスタートを掴み、その後の大型取引をハイライトしています。また、投資営業ブローカーとしてのナカル氏の仕事への洞察も提供しています。 Commercial Observerによると、この特集記事は、JLLの現在のビジネスモデルとは一致していないとのことです。同社のモデルでは、顧客を最優先にし、企業はその次になります。個々のブローカーは最後です。 ナカル氏は、1988年にPaul Masseyと共にマッシー・ナカル・リアルティ・サービスを設立しました。CBリチャードエリスを離れた後、このブティックブローカージャームは、中規模オフィス、小売店、アパートの売買で知られていました。そして、2014年にクッシュマン＆ウェイクフィールドに1億ドルで買収されました。ナカル氏は同社のニューヨーク投資営業のチェアマンを務め、2018年に契約終了日数日前に解雇されました。同年、ナカル氏はJLLチームに加わりました。 この出来事は、ナカル氏の豊かな経歴と業績を振り返ることを契機に、不動産ブローカー業界の進化について考える良い機会です。顧客重視のビジネスモデルが注目される中、個々のブローカーの役割と会社との関係性は、ますます重要になっています。これからの不動産業界での展開に注目が集まります。 以下は、記事に基づいて作成された主なトピックや情報に基づいたFAQセクションです。 Q: ボブ・ナカル氏は誰ですか？ A: ボブ・ナカル氏はJLL（ジョーンズ・ラング・ラサール）のトップ不動産ブローカーで、ニューヨークプライベートキャピタルグループを牽引していました。 Q: ボブ・ナカル氏は解雇されたと報じられていますが、なぜですか？ A: ボブ・ナカル氏の解雇の理由は記事には明示されていませんが、Commercial Observerによると、JLLのビジネスモデルとの一致に関連していると報じられています。 Q: ボブ・ナカル氏はどのような経歴を持っていますか？ A: ボブ・ナカル氏は1988年にマッシー・ナカル・リアルティ・サービスを共同設立し、中規模オフィス、小売店、アパートの売買で知られるようになりました。彼は2014年にクッシュマン＆ウェイクフィールドに買収され、その後JLLに加わりました。 Q: なぜJLLはナカル氏を解雇したのですか？ A: 記事には明示されていませんが、Commercial Observerによると、JLLのビジネスモデルとナカル氏の役割との一致性に関連していると報じられています。 Q: なぜ個々のブローカーはJLLのモデルでは最後になるのですか？…

商品の一面を考える 商業用不動産ローンの返済が混乱を招く可能性があるとの懸念が高まっています。しかし、多くの意見や分析は、借り手の側から見ていることが多いです。一方、この問題を借り手の側からではなく、貸し手の側から考えると、より良い理解ができます。それによって、株式投資との類似点を見つけ出し、投資家として経験する感情や意思決定を容易にできます。 ここ数年の主要な株式市場の話題は何でしたか？それは評価と金利の上昇が株価に与える影響でした。投資家は成長株に投資するか、配当株に投資するかの選択をしました。成長株は通常、金利上昇に好意的ではありませんが、配当株も将来の金利予測に基づいて下落するリスクがあります。 この点から、商業用不動産への貸し手としての投資家との比較ができます。株式投資家は、株式で4%、5%、または6%の配当利回りをリスクにさらすよりも、CD（定期預金証書）や債券で同様のリスクフリーの利回りを得ることを選択する可能性があります。同様に、不動産開発業者や不動産投資家に貸し付ける投資家も、政府債券から同様のリスクフリーの利回りを得ることを望むかもしれません。 さらに、リアルエステートの貸し手は異なるリスクを抱えています。特に今の市場では、それは貸し手が望まない大きなリスクです。不動産投資家が（物件を購入するためにお金を借りる側）債権の返済を滞納した場合、債権者は最終的にはその物件を所有することになります。債権者はそれを望むでしょうか？本当にその物件を引き受けて、それに関わる全ての問題に対処したいと思うでしょうか？不動産投資家が「トイレ、ゴミ、税金」と呼ぶほとんどのものを指すものです。それに加えて、テナントもあります。債権者はそれを望むでしょうか？単に「クーポンを切り取り」、お金を受け取り、次の取引に進みたいのです。 そのため、私たちの見解では、商業用不動産問題の最大の問題は、借り手の返済能力（または不能力）だけでなく、貸し手の貸し出し意思にも関係しています。 潜在的な問題を示すために、以下のチャートをご覧ください。それは10年間のアメリカ政府債券利回りとシリコンバレーのオフィススペースのCAPE（利回り）との差を比較しています。この差は徐々に縮小しており、景気に敏感なシリコンバレーエリアでこの傾向が生じていることは重要です。大きな経済的な崩壊に向けてのトレンドです。上昇する金利に伴い、貸し手は他の投資先をリスクほぼゼロで選択することができます。それは米国政府債券です。シリコンバレーだけでなく、フロリダ、ニューヨーク、テキサスなど、全体的に同様の傾向が広がっています。 結果として、問題が発生しています。そして、それはしばらくの間発生しています。ただし、不動産市場は回復するのに時間がかかります。つまり、今年にはその影響が出るわけではありません。しかし、過去のデータを見る限り、この利回り差が低い状態が続くと、次の2年以内に影響が出る可能性が高いと予想できます。それはほぼ、「銀行に預けることができる」と言えるはずです。 以上です。 よくある質問（FAQ） Q1: 商業用不動産ローンに関する懸念は何ですか？ A1: 商業用不動産ローンの返済が混乱を招く可能性があります。 Q2: 貸し手の視点から商業用不動産問題を考えると何が分かりますか？ A2: 貸し手の視点から考えることで、株式投資との類似点を見つけることができます。また、投資家としての感情や意思決定を容易にすることもできます。 Q3: 商業用不動産への貸し手としての投資家と株式投資家には何か類似点がありますか？ A3: 投資家は、成長株や配当株への投資を選択する際に金利予測を考慮します。同様に、不動産投資家に貸し付ける投資家も政府債券から同様のリスクフリーの利回りを得ることを望むかもしれません。 Q4: 商業用不動産を貸し手としてリスクを抱えることはありますか？ A4: 商業用不動産の貸し手は物件の所有や維持に関わるリスクを持ちます。債権者としての責任もあります。 Q5: 商業用不動産問題の最大の問題は何ですか？ A5: 商業用不動産問題の最大の問題は、借り手の返済能力だけでなく、貸し手の貸し出し意思にも関係しています。…

As the year progresses, the commercial real estate (CRE) industry is bracing itself for a significant challenge. According to a recent study, a staggering $929 billion in commercial real estate…

株式選別の主な目的は、市場をリーディングする株を見つけることです。しかし、どのポートフォリオにも、個別の株式間で異なる結果が出ます。したがって、長期的なアポロ・コマーシャル不動産ファイナンス株式の保有を疑問視する株主もいるでしょう。なぜなら、半世紀にわたり株価が40%下落しているからです。今回は、会社の長期的なパフォーマンスが基礎となるビジネスの進展と合致していたかどうかを調べてみましょう。 株価と1株当たりの利益（EPS）の関係を見ることによって、時間の経過とともに市場のセンチメントがどのように変動したかを検証できます。過去5年間を見ると、アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株価とEPSはともに低下しました。EPSは年率28%のペースで減少しています。これは、10%の複利で株価が低下したことよりも悪い数字です。したがって、市場は以前から下落を予想していた可能性があるか、現状の改善を期待しているのかもしれません。 我々は、過去12か月間において内部者が株を買い増していることが好意的です。ただし、ほとんどの人々は、利益や売上成長の動向をビジネスの重要なガイドとして考えています。アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの利益、売上、キャッシュフローに関するこの無料の対話型レポートは、株式を詳しく調査したい場合には最適な情報源です。 顧客リターンを測る上で、投資家は株式価格のリターンだけでなく、総株主リターン（TSR）も考慮すべきです。TSRは、分割株や割引調達にも基づいて配当を加算した価値を組み入れたガイドであり、株式によって生み出されるリターンのより包括的な絵を提供します。過去5年間のアポロ・コマーシャル不動産ファイナンスのTSRは10%であり、上記の株価リターンよりも良い数字です。これは主に配当によるものです。 異なる視点から見ると、アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株主は1年間で4.1%のリターンを得ました。残念ながら、これは市場リターンに届かない数字です。しかし、それでも利益であり、実際には過去半世紀での平均リターン2%を上回っています。ビジネスの基本的なパフォーマンスとともに、リターンが改善する可能性もあります。なお、ビジネスのパフォーマンスの代理として、長期的な株価を調査することは非常に興味深いと思います。しかし、洞察を得るためには他の情報も考慮する必要があります。たとえばリスクなどです。すべての企業にはリスクがあり、私たちはアポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの4つの警告サイン（そのうち1つが重要です！）を見つけました。 株式を購入した内部者が他にもたくさんいます。内部者が購入している成長企業の無料リストを見逃さないでください。 この記事についてのフィードバックはありますか？コンテンツに問題がありますか？直接お問い合わせください。または、エディトリアルチームにメールにてお問い合わせください（simplywallst.comのメールアドレスに連絡しました）。 このSimply Wall Stによる記事は一般的な性質を持っています。我々は歴史的データとアナリストの予測に基づいてコメントを提供しており、公平な方法論に基づいていますが、当記事は金融アドバイスを意図したものではありません。何らかの株式の売買を推奨するものではなく、あなたの目的や金融状況を考慮に入れていません。私たちは、基礎データに基づく長期的な焦点を持つ分析を提供することを目指しています。ただし、当社の分析は最新の価格に敏感な企業の発表や定性的な素材を考慮に入れない場合があります。Simply Wall Stは、言及されたいかなる株式にもポジションを持っていません。 以下は、この記事に基づいたFAQセクションです。 Q1: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株価はどのように変動してきましたか？ A1: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株価は過去50年間で40%下落しています。 Q2: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスのEPSはどのように推移していますか？ A2: 過去5年間、アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスのEPSは年率28%のペースで減少しています。 Q3: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの利益、売上、キャッシュフローに関するレポートはどのような情報を提供していますか？ A3: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの利益、売上、キャッシュフローに関するレポートは、株式を詳しく調査するための情報源です。 Q4: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株主はどのようなリターンを得ていますか？ A4: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株主は過去1年間で4.1%のリターンを得ています。 Q5:…

商業不動産市場は、世界中で急激に低迷しています。金利の急上昇と在宅勤務への移行、そして変化する小売りの行動が課題を複雑化させています。しかし、先行きには希望の兆しが見られます。 お金を貯金してもほとんど何も得られなくなった頃、商業不動産は信頼できる収益を求める投資家にとって安全な避難所となりました。しかし中央銀行が金利を引き上げたことで、多くの物件が突然、投資として見劣りするようになりました。 在宅勤務とオンラインショッピングの台頭により、大規模な集中型職場や小売店舗への需要が減少しました。2022年初めから2023年末までに、MSCI World Real Estate Indexは18%下落し、株式投資家が物件価値の動向を悲観的に見る兆候となりました。 アドバイザリーファームのNewmark Groupによると、米国の商業不動産債務の約1.2兆ドルが価格下落の影響を受けて「潜在的な問題」となっています。特に地域銀行は大手銀行よりも大きな傷を受ける可能性があります。それは、彼らには大きなクレジットカードポートフォリオや投資銀行業務のような保護策がないためです。 また、ヨーロッパでは、Signa Groupの企業群が崩壊し、多数の貸し手が信用損失に直面しています。一部のアジアの銀行も影響を受けており、日本の青空銀行は米国不動産に関連する不良債権のため、15年ぶりの最初の損失を報告すると投資家に警告しました。 価格の低迷は、2025年末までに米欧の商業不動産ローンの2.2兆ドルを再融資することを困難にしています。オフィスビルが最も苦戦し、コロナ後の働き方の変化やエネルギー効率の悪さに加えて、金利の上昇が価値を押し下げました。 中央銀行の利上げサイクルが始まった時点で、ヨーロッパの不動産価格には米国よりも大きな影響がありました。しかし、米国には新しい空きビルのストックが多くあり、評価額はさらに下落しました。 2023年第3四半期末時点で、いくつかの主要な米国都市ではオフィススペースの5分の1以上が空き状態にあります。 ヨーロッパ中央銀行は、地域の銀行がローンの価値を見下ろすのが遅すぎると懸念しており、英国の金融行為監視機構は不動産を含むプライベート市場の評価を見直す予定です。 さらに、中国の10年間にわたる拡大攻勢で取得した海外資産の新たな一撃が、家賃収入や債務返済を支え、国内事業を強化するための現金を必要とする土地所有者や開発業者によって市場に流れ始めています。これにより、一部の資金面での悪影響を受ける可能性がありますが、市場活性化の兆候も見えています。 しかし、回復は不均衡であり、投資家は米国よりもヨーロッパを選好すると予想されています。研究会社Capital Economicsによると、英国の商業建物の評価額は今年1.1%上昇する見通しです。ユーロゾーンの不動産価格も2025年にプラスに転じると予想されていますが、米国は今年10%下落し、2026年まで回復しない見通しです。 Bloombergによると、昨年、世界の商業不動産取引は10年ぶりの低水準に落ち込み、所有者は急激な値引きで建物を売却することを嫌がりました。一部の推計によると、借り入れコストの上昇により、世界のオフィス不動産価値だけで1兆ドル以上が消失したとされています。 しかし、まだ全体の被害は不明です。なぜなら、売却された資産が非常に少ないため、鑑定人には最近のデータがほとんどないからです。 以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです。 Q1: 商業不動産市場はどのような状況ですか？ A1: 商業不動産市場は世界中で低迷しています。金利の上昇、在宅勤務の増加、小売業の変化などが課題となっています。 Q2: 商業不動産はなぜ投資家にとって安全な避難所となりましたか？ A2: お金を貯金してもほとんど利益が得られない時期に、商業不動産は信頼できる収益を求める投資家にとって安全な選択肢となりました。 Q3:…

Deutsche Pfandbriefbank AG is facing significant challenges as it grapples with the downturn in the US commercial property market. The bank recently experienced a downgrade in its ratings by S&P…

The real estate market in Denver is buzzing with activity as several notable deals have taken place recently. One such deal involves the sale of an apartment complex located at…

市場予測によれば、商業不動産市場では返済期日を迎えるローンの数が過去最高になる見込みであり、これによりデフォルトの増加が懸念されているとウォールストリートジャーナルが報じています。 データ企業のトレップによると、昨年はオフィスビル、ホテル、アパートなどの商業不動産に裏付けられた5410億ドルの負債が期限切れになりました。これは単一年度としては過去最高の金額です。 期限切れのローンの増加により、物件所有者はより高い金利で再融資を余儀なくされ、デフォルトのリスクが高まる可能性があります。トレップによると、今から2027年末までに2.2兆ドルの商業不動産ローンの期限が迫っていると報じられています。 商業不動産ローンの損失は、貸し手にとって増加しており、フィッチ・レーティングスは、証券化された商業住宅ローンの債務不履行率が2024年に4.5％、2025年に4.9％に上昇すると予想しています。これは2023年11月時点の2.25％の倍以上になります。フィッチは、小売業、ホテル、オフィスの債務不履行率がいずれも上昇すると予測しています。 この状況に対処するため、市場参加者はリスク管理策を見直す必要があります。優れたデューデリジェンス、適切な資金調達、そして将来にわたって持続可能なリース契約の締結など、様々な対策が求められます。 商業不動産市場の将来は不透明ですが、賢明な投資家や所有者は市場変動に対応するために柔軟性を持つことが重要です。長期的な計画の策定や市場トレンドに関する情報の入手など、知識と情報を活用して賢明な意思決定を行う必要があります。 新たな挑戦が待ち受ける商業不動産市場においては、柔軟性とリスク管理の重要性が一層高まっています。産業や地域の特性に応じた適切な対策を取ることで、商業不動産市場の将来を見据えた成功を収めることができるでしょう。 以下は、記事に基づいて作成した主要なトピックと情報に基づくFAQセクションです。 Q: 商業不動産市場で何が起こっているのですか？ A: 商業不動産市場では、返済期日を迎えるローンの数が過去最高になり、デフォルトの増加が懸念されています。 Q: 商業不動産ローンの期限切れの数はどのくらいですか？ A: 昨年だけで、オフィスビル、ホテル、アパートなどの商業不動産に裏付けられた5410億ドルの負債が期限切れになりました。 Q: 期限切れのローンの増加による影響は何ですか？ A: 物件所有者はより高い金利で再融資を余儀なくされ、デフォルトのリスクが高まる可能性があります。 Q: 将来の商業不動産ローンの期限切れの数については何か報告がありますか？ A: 今から2027年末までに2.2兆ドルの商業不動産ローンの期限が迫っていると報じられています。 Q: 商業不動産ローンの債務不履行率はどのように変化していますか？ A: フィッチ・レーティングスによると、証券化された商業住宅ローンの債務不履行率は増加しており、2024年に4.5％、2025年に4.9％に上昇する予想されています。 Q: 対策として何が求められていますか？…