Seweryn Dominsky

新たなリスクが不動産ポートフォリオに潜んでいる。欧州の進化する要件が投資家と銀行家をビッグカーボンフットプリントを持つ建物へのエクスポージャーを削減するよう追いやっています。これにより、不動産所有者の資産が取り残され、気候規制の影響で減価される可能性が高まりました。 リアルエステート業界は、取り残された資産に非常に注意を払っているとされています。商業不動産の価値は、より高い金利と低い占有率によって打撃を受けています。この背景を踏まえ、EUはエネルギー効率に関する新たな要件を満たすために、建物を改装する必要があることが明らかになりました。 EUによると、欧州連合内の建物の約85％は2000年以前に建設されました。そのうちの75％は「エネルギー性能が低い」とされています。EUは2030年までにビルセクターの排出削減目標を60％に設定し、2050年までに完全に脱炭素化することを目指しています。 新たな規制は、建物のカーボンフットプリントを無視することをより困難にしています。これにより、不動産ポートフォリオに関連する気候リスクに対する警告が増えています。 欧州だけでなく、他の地域でもバリュエーションへのショックのリスクが存在しています。特に、欧州においては、企業が投資家に緑意識を説得する努力を強化することが重要です。環境への影響を最小限に抑えるために改修を行うことが求められます。 この状況は、不動産市場を大きく変える可能性があります。減価傾向が進む一方で、環境に配慮した不動産への需要が増えることも予想されます。 この新たなリスクに対応するために、投資家と銀行家はエネルギー使用量など気候関連の問題について詳細な情報を求めています。また、環境に配慮した資産に対しては緑のローンや他の持続可能性関連のローンが提供されることも期待されています。 全体として、市場の減価傾向が機会を生み出すことになるかもしれません。そして、その後に企業が参入し、買い増すことができるでしょう。 記事に基づいたFAQセクション： Q: リスクとして言及されているのは何ですか？ A: 欧州の要件により、建物のエネルギー効率を向上させる必要があり、不動産所有者の資産が減価される可能性が高まっています。 Q: EUはどのような目標を持っていますか？ A: EUは2030年までにビルセクターの排出削減目標を60％に設定し、2050年までに完全に脱炭素化することを目指しています。 Q: どのような影響が市場に予想されますか？ A: 減価傾向が進む一方で、環境に配慮した不動産への需要が増えることが予想されます。 Q: 投資家と銀行家は何を求めていますか？ A: 投資家と銀行家はエネルギー使用量など気候関連の問題について詳細な情報を求めています。 重要な用語や専門用語の定義： - ビッグカーボンフットプリント：建物が排出する温室効果ガスの量を指す。 - 不動産ポートフォリオ：一人または一社の保有する不動産資産の総称。…

The commercial real estate sector received a temporary boost from a strong fourth-quarter earnings report by CBRE Group Inc., but its prospects remain uncertain amidst mounting concerns about inflation. The…

The commercial real estate industry is currently facing significant challenges that could have far-reaching financial consequences. Despite being a pillar of the economy, this sector is in big trouble. The…

CBRE（CBRE）は、厳しい年を過ごした商業不動産業界において、4四半期での強力な成績を収めた後、木曜日に堅調な業績見通しを発表しました。主要な競合他社と同様に、CBRE株も急騰しました。 Q4の四半期において、FactSetのデータによればCBREは、財務業績や収益の予想を簡単に打ち破りました。 Q4において、CBREの1株当たりの利益は3.8％増の1.38ドルとなり、6四半期連続の減少後初の増益となりました。年間のEPSは4％の収益増にもかかわらず、3.84ドル（3分の1の減少）となりました。 商業不動産会社は、2024年に利益の回復を見込んでいます。EPSは4.25ドル〜4.65ドルとの見通しを発表し、 FactSetのコンセンサスを上回り、中間点は中二桁のパーセンテージ成長を意味しています。 商業不動産の株式が急騰 CBREの株価は、本日の株式市場で大きなボリュームで8.5％上昇し、94.30ドルまで上昇しました。CBREの株式は、平らなベースからの94.27ドルの買いポイントを押さえました。そして、その銘柄は当日の最高値を更新しました。 他の商業不動産株においては、Cushman＆amp; Wakefield（CWK）は木曜日に8.4％上昇しました。Cushman＆amp; Wakefieldの株価は、市場調査によれば平らなベースからの11.05ドルのエントリーを上回っています。 Jones Lang LaSalle（JLL）は8.9％急騰しました。この株は191.21ドルでのエントリーをクリアしました。 Cushman＆amp; WakefieldとJones Lang LaSalleは今月後半に財務業績を発表する予定です。 商業不動産業界の巨人が不景気に立ち向かう 商業不動産ブローカージーメの事業は、金利の急上昇に悩まされています。多くの従業員は、パンデミック後にオフィスに戻ることをためらっています。 今や新たな脅威が訪れています。商業物件の価値がさらに急落する見込みであり、数千億ドルに及ぶ商業不動産ローンが数年以内に期限切れになると報じられています。 戦略の変革がCBREをこの困難な状況から救っています。 MorningstarのアナリストであるSuryansh Sharmaによれば、CBREの事業構成は過去10年間で取引収入から一層継続的な契約収入へと移行してきています。 グローバルワークプレイスソリューション（GWS）部門は、非循環的成長を追求しています。GWSユニットは、大企業向けの施設管理やプロジェクト管理を手掛けています。Q4において、その部門は2桁の収益成長と利益成長を続けました。 アドバイザリー部門には、CBREの従来の仲介業務が含まれており、不動産の売買や賃貸、ローンサービス、住宅ローンの発行などを手掛けています。Q4において、アドバイザリー部門はやや低い収益にもかかわらず、利益を横ばいに推移させました。 グローバルワークプレイスソリューションなどの"強固な事業"の成長は、CBREのCEOであるBob Sulenticは木曜日の財務業績発表で述べており、金利や借入の可用性に敏感な事業の市場失敗に耐えるのを支えています。 2023年には、強固な事業は全体の運営利益の60%を占め、2011年の32%から増加しています。しかし、その事業はアドバイザリー事業よりも低い運営利益を生み出しています。 YOU MAY…

過去数年間、商業不動産市場が大きな衰退に向かっている兆候がいくつか見られてきました。2023年にはオフィスの空室率が30年ぶりの高さである18％に達しました。新たなリモート・ハイブリッドワーキングの慣行に対応するため、大企業や中小企業が広範囲にスペースを削減し、一部は早期に賃貸契約を解約するケースもありました。 しかし、商業不動産に向かっている運命を示す最も厳しい数字の一つが、2024年に満期を迎える住宅ローンの総額です。住宅ローン銀行協会（MBA）の予測によれば、貸し手や投資家が所有している4.7兆ドルの商業住宅ローンのうち、2024年に特定期間であると見込まれるものの総額は9290億ドルになると、MBAの「商業不動産ローン満期数量調査」レポートで発表されています。 「金利の変動と不確実性、不動産価値の明確さの欠如、そして一部の不動産の基本的な状況についての疑問が、売買および融資取引を押し下げています。」とMBAの商業不動産調査研究責任者であるジェイミー・ウッドウェルは述べています。 問題は特にオフィスビルにとって深刻です。クリーブランド連邦準備銀行のエコノミストであるケビン・ファーガンによれば、「現在の商業不動産のパフォーマンスへの脆弱性は非常に集中している」と述べています。これは、いくつかのテナントにとってトラブルとなる可能性があります。彼らは「金利が上昇した環境での再融資に問題を抱える可能性があり、それによって商業不動産の需要がさらに低下する可能性があります」と述べています。 オフィススペースの余剰 オフィススペースへの需要の低下は、さらなる供給過剰を引き起こすでしょう。昨年、クシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、新しい十年の始まりには約10億平方フィートの未使用オフィススペースがあると予測し、ローンの満期とリースの終了によってさらに悪化する可能性があります。 需要の減少はオフィス市場の価格急落につながる可能性があり、これは貸し手や地主を窮地に陥れる可能性があります。実際、モーガン・スタンレーの報告書によれば、需要の低下によりオフィス価格は30％下落する可能性があります。 「オフィスは構造上の課題に直面しています」と同行は述べています。「オフィス不動産への需要がパンデミック前の水準に戻ることはないでしょう。これは不動産の評価、リース契約、および融資の構造がオフィスワークのポストパンデミックの現実に合わせて調整する必要があることを意味します。この転換は始まっており、これからも進展するでしょう」と述べています。 この銀行では、既に不動産価格がピーク時から20％下落していることを、Real Capital Analyticsのデータポイントを引用して指摘しています。また、2023年12月中旬にキャピタルエコノミクスは、商業不動産の物件価値が前年11％下落した後、2024年にさらに10％下落すると予測する見通しを発表しました。 商業不動産価値と低稼働率は市場が直面する困難な状況を示していますが、UCアーヴァインポール・メレイジビジネススクールの助教であるマイケル・イマーマンは、それだけでは全体の物語ではないと語っています。 彼は「問題は主に金融体制にある」と述べており、多くの商業不動産開発業者がグローバル金融危機後の2009年に低金利で大型融資を受けたことを説明しています。これらの融資は現在満期を迎えつつあります。 「過去18か月で金利が急上昇してきたことを考えると、これらの物件の所有者である不動産開発業者や投資家は、はるかに高い金利で再融資をしなければなりません」と彼は述べています。「低稼働率と組み合わせると、これらの融資が帳尻を合わせることはありません。これが今後数年間にわたって大量の商業不動産ローンの債務不履行につながることになります。」 これは既に現実のものとなっています。2023年第4四半期における商業用抵当証券化物件の不履行率は、MBAの1月のレポートによれば6.5％増加しました。 「商業不動産市場の持続的な課題により、商業不動産担保ローンの不履行率が2023年第4四半期に上昇しました」とウッドウェルは述べています。「長期金利は昨年の高値から下がってきているため、いくつかのローンには一部の救済策が提供されるとはいえ、多くの物件やローンはまだ高い金利や不動産価値の不確実性、および一部物件の基礎条件の変化に直面しています。」 以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです。 Q: 商業不動産市場はどのような状況にあるのですか？ A: 商業不動産市場は衰退に向かっており、オフィスの空室率が30年ぶりの高さに達しています。大企業や中小企業がスペースを削減し、一部は早期に賃貸契約を解約しています。 Q: 2024年にはどのような状況が予測されていますか？ A: 2024年には住宅ローンの総額が満期を迎えます。予測によれば、10年間の期間が終了する商業住宅ローンの総額は9290億ドルになるとされています。 Q: 商業不動産市場が衰退している理由は何ですか？ A: 金利の変動と不確実性、不動産価値の明確さの欠如、および特定の不動産の基本的な状況に対する疑問が、売買および融資取引を押し下げていると考えられています。 Q:…

チャイナタウン、シカゴの一角で長年にわたり続いている建設ブームが終息に向かっている。シカゴ市の前市長であるラーム・エマニュエル氏は、都市の健康状態を誇示するために2017年末の60基のクレーンの数を指摘していたが、その数は現在、単数桁に減少している。昨年はオフィスビルの建設着工がたった1件であり、2024年にはゼロの着工が予想されている。 リモートワークの普及や借入コストの上昇により、商業不動産市場が危機に陥り、新規開発へのニーズが低下しているため、このような大転換が起こっている。米国のオフィスビルの価値は下落し、銀行業界には混乱が広がっており、新しい建物に対する融資を提供することがますます魅力的でなくなっている。サンフランシスコからニューヨークまで建設が減速しており、2025年にオープン予定のJPモルガン・チェースの新本社は、数年にわたり最大のオフィスタワーとなる予定だ。 「オフィスは有毒だ」と、デベロッパーClaycoのエグゼクティブチェアマン兼創業者であるボブ・クラーク氏は述べている。「多くの人々は低金利に基づいてプロジェクトを進めていましたが、今日ではそれが採算性を持たなくなりました」。 新規開発の減少は特にシカゴで顕著であり、最後の公式数えが行われた2020年2月から2022年8月までの間に運用中のクレーンが9基となっている。これは建設アドバイザリー企業Rider Levett Bucknallが追跡する12の主要なアメリカのビジネスセンターのうち、マンハッタンを除いて最も大きな減少率だった。 Rider Levett Bucknallのシカゴオフィスの責任者であるウォーレン・トッド氏によれば、今月行われる次のクレーン数えでは、シカゴの減少がさらに明らかになるという。 以前エマニュエル氏がクレーンの数を「経済の活力、活気、柔軟性」の象徴として誇示していた街では、建設の不足は高いオフィスの空室率に悩むダウンタウンの復興に課題を提供している。市長ブランドン・ジョンソン氏は、彼の前任者ロリ・ライトフット氏と同様にビジネスコミュニティとの関係が比較的緊張しており、財政収入の減少に直面している。 ジョンソン氏の主な不動産関連の対策は、1,000,000ドル以上の不動産取引に対する譲渡税の増税案であり、この税金はホームレス支援のための資金提供に充てられる予定だ。このマンション税提案は、3月に投票される予定であり、住宅用建物だけでなく商業用建物の売買にも適用されるため、投資家の間で価格への影響が懸念されている。 エマニュエル氏は、本記事のためにコメントを控えるとした。 商業不動産の弱さは、ニューヨークコミュニティバンクから日本の青空銀行、ドイツのデイツェ・パンドブリーフバンクなど、多くの銀行から不良債権の懸念を引き起こし、この現象に関心が高まっている。米国のオフィス市場は特に価値の低下に苦しんでおり、不動産データ分析企業Green Streetによれば、物件価格は2021年1月までの12ヶ月間で22%下落している。 シカゴはこれらの問題を端的に示している。ジョーンズ・ラング・ラサールによると、シカゴのオフィスの空室率は昨年末に21%に達し、不動産ブローカーのデータによれば、オフィスの賃貸価格は2022年の四半期から17%、前四半期から53%も減少している。中央ビジネス地区であるループの東部では、象徴的なシカゴ商品取引所ビルの所有者が貸し手に鍵を返している。 JLLによれば、従業員の多くがオフィスに戻っているとはいえ、予定の不確実性や雇用主による計画の違いにより、スペースへの需要が低下しているとBrian Atkinson氏は述べている。彼は「週に3日、4日、5日、100%オフィスにいるのか？それは不確実性がもたらすものであり、実際の利用者の短期契約と大規模な投資への不安を生んでいる。」と述べ、今年はシカゴで新たな商業建設が発表されないことに驚かないだろうと述べている。 オフィスの不振は経済全体に波及する可能性がある。従業員の減少はダウンタウンのビジネスによる消費税収入の減少を意味する。商業不動産の評価の減少は、地方自治体の住宅所有者に不動産税の負担を押し付けることを意味し、長期的にシカゴの魅力を低下させる恐れがある。そして、人通りの少ない通りは安全性にはつながらない。シカゴは既に2019年以来55%増加した事件を含む持続的な高犯罪率に苦しんでいる。 新しい建物は建設の仕事を生み出し、テナントを引きつけるために重要な賑やかさを地域にもたらすとアレックス・ナジェム氏は述べている。彼は、409,000平方フィートのオフィスビルとして計画されているフルトンマーケットの不動産開発会社であるFulton Street Cos.のCEOであり、シャヒド・カーン所有の億万長者ジャクソンビルジャガーズオーナーの娘であるシャナ・カーン氏からの資金提供とManulife Financial Corp.とBank OZKからの2億3000万ドルのローンを活用している。 ナジェム氏は、場所、賃貸活動、高純資産家族のバックアップが、貸し手と市にとって開発への自信を提供していると述べている。彼は、老朽化した建物よりもトップロケーションで特別な設備を備えた新しいオフィスへの需要が回復すると見ており、それらの建物を改装するために必要な費用と作業は「文字通り不可能である」と述べている。 「人々はよりエキサイティングで健康的な環境で過ごす権利がある」とナジェム氏は述べています。「フルトンマーケットのようなビジネス地区や地域での新築、そのような環境を実現することができます」。 以下は、記事に基づいて作成されたFAQセクションです。 Q: シカゴの建設ブームは終息に向かっていますか？ A:…

ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ（NYCB）の株価が上昇したことが報じられました。先週、同銀行の株式に投資したと発表されたことが金曜日に株価が上昇し、今日もその上昇が続き、7%上昇しました。米国証券取引委員会（SEC）への規制当局の報告によると、役員は約85万ドル相当の株式を購入したことが明らかになりました。 先週、NYCBの株価は商業不動産（CRE）市場への影響により、38%下落しました。同社は銀行業界全体で約2.7兆ドルの商業用不動産債務を保有しており、利子が数十年ぶりの高水準にあるため、所有者や開発業者が債務を返済することがますます困難になっています。 市場調査企業デロイトの主任アナリストであるジェフリー・スミス氏は、「今後2年間でアメリカ国内で9000億ドル近くが償還されるローンが既に存在しており、現在の高金利環境とリスク回避志向の貸し手の中で、これらの住宅ローンの再融資にも困難が生じる可能性がある」と述べています。 商業不動産市場の混乱は、より長期にわたって続く可能性があります。先週、連邦準備制度理事会のゴバナー、アドリアナ・クグラー氏は、商業不動産市場が潜在的な金融ストレスの源であるとして、当局がその動向を注視していると述べました。 一方、オルタナティブ投資会社はこの状況に動じていません。彼らは現在、不良資産の商業不動産を買収したり、不動産開発業者や所有者に銀行がリスクを軽減するための融資を提供したりしています。Ares Management（ARES）は、例えば、去年12月に33億ドルの不動産二次資金を調達したと発表しました。 地域銀行は大手銀行よりも商業不動産セクターにより広範な影響を受けています。彼らはバランスシートが小さいため、一つの地域銀行が崩壊することで預金者が他の銀行への駆け込みを起こし、連鎖的な影響を引き起こす可能性があります。しかし、NYCBは不動産セクターのストレスに耐えるだけの資本力を持っているとの立場を維持しています。 2024年に入ってから、投資家はこのセクターに慎重な姿勢を示しています。S&P 500のサブセクターを追跡するエクスチェンジトレードファンドであるSPDR S&PリージョナルバンキングETF（KRE）は、今年の初めからほぼ7%下落しています。同ファンドの最大の保有銘柄であるシチズンズ・ファイナンシャル・グループ（CFG）、トリュイスト・ファイナンシャル（TFC）、リージョンズ・ファイナンシャル（RF）も今年は値下がりしています。 現在は「金融危機以来の最大の不動産危機」として不安が高まっています。 （画像出典：Shutterstock） 以下は、記事に基づいた主要なトピックや情報に基づくFAQセクションです。 Q: ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ（NYCB）の株価がなぜ上昇しましたか？ A: 先週、同銀行の株式に投資が発表され、投資家の関心が高まったため、株価が上昇しました。 Q: 商業不動産（CRE）市場の影響でNYCBの株価は下落しましたか？ A: はい、商業不動産市場の影響により、NYCBの株価は先週だけで38%下落しました。 Q: NYCBはどのような困難に直面していますか？ A: NYCBは、全体で約2.7兆ドルの商業用不動産債務を保有しているため、利子が高水準にあることで所有者や開発業者が債務を返済することが困難になっています。 Q: 商業不動産市場の混乱はどのような影響をもたらす可能性がありますか？ A: 商業不動産市場の混乱は長期にわたって続く可能性があり、金融ストレスの源となる可能性があります。 Q:…

デイビスラストは、デュッセルドルフに本部を置く融資銀行、ドイツ担保証券銀行（PBB）のCEO、アンドレアス・アルンドト（Andreas Arndt）が、米国の商業不動産への融資による懸念に直面していると報じています。投資家は、同社が昨年11月に利益予想を下方修正したことで不安を抱いています。また、一年前まで同社の株を保有していたヘッジファンドも現在はその逆指値を行っています。先週、ニューヨークと東京の二つの銀行でデフォルトが発生したことがきっかけで、PBBの債券と株式は過去最低水準まで下落し、恐慌が起こりました。 65歳のアルンドトは、昨年最大の不動産危機として銀行が述べたにもかかわらず、PBBは昨年も利益をあげるとの声明を出しましたが、株価は5.7%下落しました。これにより、ドイツ政府が少なく知られていた同銀行の大部分の株式を売却した後、金融危機で救済された同銀行は、米国の不動産市場の問題がヨーロッパに広がっている懸念の中心に立っています。ミュンヘンの郊外から運営されているPBBは、ドイツ政府が株式の大半を売却した後、米国の不動産借り手にほぼ50億ドルの貸出をしてきました。そして、この元ドイツ銀行の幹部は、自身の遺産を守るために最大の試練に直面しています。 PBBは、米国不動産市場の混乱から被害を受けるだけではありません。ドイツ開発者に大きな影響を与えるベルリンの銀行を2022年に買収したAareal Bank AGやLBBWの債券も先週打撃を受けました。長期間にわたる低金利期から急速な逆転により、開発者はプレッシャーを感じ、世界中の不動産価格が低下しました。 しかし、グローバルな不況の中で、PBBが多額の融資をしている米国のオフィス不動産は特に苦境に立たされています。昨年6月現在、同銀行の主要不動産金融部門の融資の半分以上がオフィスビルになっており、ユーロで48億ドル（約52億ドル）の米国の融資は、同銀行の総資本金33億ドルを大きく上回っています。 アルンドトは2014年に取締役会に参画し、2年後にCEOに就任しました。彼の戦略の中心となったのは、世界最大の経済圏への進出であり、2018年にニューヨーク支店を開設しました。数年後、同社の米国商業不動産への露出はゼロから割合で15%に増加しました。 しかし、Covid-19パンデミックがハイブリッドワーク形態のトレンドを加速させ、必要なオフィスの数に疑問が投げかけられるようになった際に、この拡大は時期尚早でした。PBBの株価は4年前の市場の騒乱直前に高値をつけたものの、その後の数週間で60%下落しました。昨年の金利の上昇も事態を悪化させました。 PBBの米国オフィス市場への拡大は、「サイクルが非常に遅かった」というアクティビスト投資家のPetrus Advisersの公開書簡に記されています。この事業の結果は「壊滅的」であり、信用リスクも高まりました。 現在、投資家たちはPBBが今年も配当を支払えるかどうか疑問に思っています。11月の利益警告の後、アルンドト氏は3月7日に予定されている四半期報告とともに配当の決定を発表すると述べました。Federated Hermesの金融部門の責任者であるフィリッポ・アロアッティ（Filippo Alloatti）氏は、「慎重な判断としては、配当を中止することが望ましいでしょう」と語りました。アロアッティ氏は、ECBの監督官が状況を非常に注意深く観察しているため、同銀行は引き続き予約設定が必要となる可能性があると述べています。 ECBは、不動産ローンの悪化の兆候を見逃さないよう、銀行に圧力をかけています。商業不動産を懸念の領域として繰り返し強調し、最近ではリスクを不十分に把握している場合、銀行により高い資本要件を課す可能性があると示唆しています。 昨年、PBBはECBが直接監督している100以上の銀行の中で、単一のエクジビショートリートメントequirements）の増加を受けました。同銀行は、規制要件よりもはるかに上回っていると述べています。 以下は、提供された記事に基づいて作成した質問集です。 Q：デイビスラストはどこに本部を置いていますか？ A：デイビスラストはドイツのDusseldorfに本部を置いています。 Q：デイビスラストのCEOは誰ですか？ A：デイビスラストのCEOはアンドレアス・アルンドト（Andreas Arndt）です。 Q：デイビスラストはなぜ懸念されていますか？ A：投資家は、昨年の利益予想の下方修正を受けてデイビスラストに不安を抱いています。 Q：デイビスラストが株式を保有していたヘッジファンドは何をしていますか？ A：ヘッジファンドは、今ではその逆指値を行っています。 Q：デイビスラストの債券と株式は何が原因で下落しましたか？ A：ニューヨークと東京の二つの銀行でデフォルトが発生したことが原因で、デイビスラストの債券と株式は過去最低水準まで下落しました。 Q：アルンドトは何を保証していましたが、結果はどうなりましたか？ A：アルンドトは、PBBが昨年も利益をあげると述べましたが、株価は5.7%下落しました。…

The commercial real estate market is heading for a crisis with significant implications for market trends and the Federal Reserve's rate path outlook. As the pandemic continues to wreak havoc…

Boston-based commercial real estate firm Cresa recently published its annual Market Insights Reports, offering valuable insights and predictions for the region's commercial real estate market beyond 2024. With a reputation…